新型城鎮化建設夢想踐行者，打造中交特色房地產模式之青島模式

　　2012年12月16日，中央經濟工作會議指出，城鎮化是我國現代化建設的歷史任務，也是擴大內需的最大潛力所在，要積極引導城鎮化健康發展。“城鎮化建設”寫入了黨的十八大報告，與新型工業化、信息化、農業現代化一并成為未來中國發展的方向。 
　　根據十八大報告精神，“城鎮化建設”將成為中國全面建設小康社會的重要載體，更是撬動內需的最大潛力所在。自此，城鎮化建設逐步成為政府力推的改革重點內容。 
　　2017年10月18日，黨的十九大為新時代我國推進新型城鎮化指明了方向和路徑。新型城鎮化建設，正成為中國經濟增長和社會發展的強大引擎，新型城鎮化戰略撬動了房地產業的新一輪發展，已經成為房地產行業新的經濟增長點。

　　棚戶區改造作為完善城鎮功能，推進新型城鎮化建設的一項重要舉措，是保障和改善民生的重要保證。 
近年來，中房集團及中交置業（原中交地產有限公司，2018年整體并入中房集團）積極參與新型城鎮化建設，充分融入和利用中交集團“大土木”全產業鏈優勢，大力踐行“五商中交”之特色房地產商戰略部署，以更高、更嚴的標準和高度的社會責任感積極支持國家新型城鎮化建設，在建設青島即墨順河片區城鎮化改造棚戶區改造項目中進行了諸多探索，形成了中交特色房地產的青島模式。 
　　一、青島模式是什么（棚改聯動房開、一級聯動二級） 
　　1.順河片區城鎮化棚戶區改造項目

　　2013年12月8日，中交集團與青島即墨市政府就順河片區城鎮化棚戶區改造項目完成簽約。該項目是中交攜手即墨區政府立足順河片區城鎮化改造提升而打造的省級棚改項目。項目位于青島市即墨市，由中交集團系統包括中交置業在內的4家單位共同出資開發建設。該項目為一二級聯動開發項目，占地面積約42萬平方米，總建筑面積約162萬平方米，其中安置區總建筑面積約64萬平方米，商品房開發區總建筑面積約99萬平方米。

　　項目定位為“即墨中央生活區”，著眼于即墨未來城市發展，全力打造“北青島超大型城市核心生活區”?！?BR>　　目前，公司所屬青島即墨項目公司通過棚改，引進了國內知名的北大附屬實驗學校，建設了信義街中央景觀大道，項目各條街道寬闊明亮，呼應了即墨悠久的歷史人文情懷，為即墨城市中心形象增光添彩。 
　　2.青島模式概述

　　青島模式，是中房集團和中交置業依托中交集團全產業鏈優勢和品牌優勢，積極踐行“政府與經濟社會發展急所的責任承擔者、區域經濟發展的深度參與者、政府購買公共服務的優質提供者”“三者”定位，在實踐中形成了通過棚戶區改造聯動房地產開發、土地一級開發聯動二級開發，從而實現良好社會效益與經濟效益的特色房地產開發模式。青島模式是對傳統房地產開發模式的突破與創新，使項目具有土地獲取可控、區位優勢突出、升值潛力大、風險可控、資金利用率高等開發經營優勢。

　　青島模式有效推動順河片區城鎮化棚戶區改造項目實現了區域內營流路、青石路、建民街、濱河路的改造；攜手政府引進了北大附屬實驗小學和幼兒園，并于2017年9月順利開學；實現了即墨唯一的城市中央形象街區—信義街中央景觀大道的建設落地，引發了全城轟動；通過項目高質高效的開發建設形象展示，推動了中交集團承接墨水河改造項目的協議達成。 
　　二、青島模式的優勢（在政策、拿地、發展、規模、融資等方面的全方位優勢） 
　　順河片區城鎮化棚戶區改造項目作為中交集團進軍新型城鎮化建設領域的發軔之作，通過青島模式的運作，本身具有鮮明的優勢。 
　　1.開發政策優勢 
　　

　　根據國資委相關規定，政府對國有企業參與棚戶區改造給予了很多優惠政策，利于確保項目質量和效益。 
　　2.土地獲取優勢 
　　2012年以來，土地公開供應量特別是優質土地供應量減少，優質土地獲取愈發困難，參與棚戶區改造不僅可以幫助政府改善居民居住水平和條件，還可以借助城鎮化改造政策優勢順利獲取城市核心區土地，土地潛力價值大，抗風險能力強。

　　3.企業發展優勢 
　　2012年，大型企業較少參與棚戶區改造項目，市場份額僅占不到四分之一，中交集團率先介入棚戶區改造，先行探索開發模式與商業模式，起到了示范和帶領的效果。通過棚改項目的開展，帶動了區域內河道、橋梁、道路的改造，為中交集團業務板塊在當地的發展創造了機遇。

　　4.項目規模優勢 
　　項目以超大的體量，獲得了一般項目沒有的規模優勢、規劃優勢，在協助政府加快城市發展的過程中提升項目品質，使項目具有了差異化的優勢。 
　　5.融資效率優勢 
　　棚戶區改造符合國家政策導向，融資成本低。加上自有資金的投入，順利開展了相關拆遷工作，提高了資金的使用效率。 
　　三、青島模式的實施（八個步驟緊密相連）

　　1.調研摸底 
　　調研城市經濟發展水平，描摹項目未來市場。項目公司派專業小組兩度開展城市經濟結構、城市經濟活力、人居現狀、城市招商引資等內容的調研工作。數次與政府相關部門開展座談，傾聽其發展規劃和需求，同時深入走訪市場，編制了市場調研報告。 
　　2.概念規劃 
　　根據城市發展總規及思路，編制初步概念性規劃方案，作為合作談判及可研依據。項目公司聘請美國HC設計事務所，根據前期調研成果，編制了項目初步概念規劃方案，并依據方案向政府需求看齊。 
　　3.簽約抵押 
　　項目于2013年8月簽訂意向合作協議后，即著手辦理土地抵押，于城西繁華地段取得了200余畝土地的抵押權，極大保證了項目的順利摘地和前期投入。 
　　4.實施拆遷 
　　項目所在地政府部門于2013年10月成立順河片區動遷指揮部，負責實施征遷的全部工作，由街道辦事處主要領導分片負責，拆遷工作僅用四個多月就基本完成，取得了較好的成果。

　　5.規劃及立項 
　　項目對前期概念方案進行了有效調整，同時聘請了專業的咨詢公司優化項目立項工作。在當地政府的支持下，即墨項目最終以棚戶區改造立項，由青島市政府組織啟動并列入省級人民政府棚戶區改造規劃。 
　　6.報規報建 
　　依托項目棚改的定位，經項目公司積極協調，獲得了政府的高度重視。從2014年1月開始，政府多次召開有土地、規劃、財政、發改、建設部門參加的協調會，明確強調全力推進項目建設，建立直接與各部門一把手的對接機制，建立項目快速審批機制，從整體上推動了項目的及早開工建設，縮短了項目的開發周期。 
　　7.建設施工 
　　項目于2014年4月完成拆遷，于4月底即開始售樓處及首期商品房的建設，為實現當年銷售及項目后續開發經營指標創造了良好開端。

　　8.銷售運營 
　　在前期工作基礎上，有效開展了營銷及運營工作。項目于2015年2月開盤，打破了當地臘月不開盤的傳統，刷新了即墨近兩年來的開盤記錄，獲得了當月即墨銷冠的好成績。

　　四、青島模式的成效（實現社會效益和經濟效益雙豐收） 
　　順河片區城鎮化棚戶區改造項目運行至今，形成了良好的社會效益、品牌效益、經濟效益，并且項目在開發經營各方面印證了模式創立之初的預期。 
　　1.實現社會效益

　　棚改區內百姓改善居住環境的愿望由來已久，渴望改善居住環境的愿望極為迫切。中房集團銘記央企社會責任，以高質量的房屋建設積極履責回饋社會，滿足了廣大人民群眾對于美好生活向往的需求。

　　項目站在了青島即墨百年發展的角度上，以城市運營商的姿態，打造并代言即墨新的城市名片。通過主導規劃，將項目打造成即墨中央生活區（CLD），同時配備“三縱一橫”的商業布局，形成整個片區時尚性、豐富性與核心性，承載了即墨都市夢想，代言了城市中心價值，引領了城市全新的生活方式。 
　　2.實現經濟效益

　　因為棚改項目取得了政府財政資金扶持，確保項目取得了良好的經濟效益，項目運營以來實現了“當年拆遷、當年建設、當年銷售、當年盈利”。 
此外，項目的高質量建設，在打造央企品牌的同時，通過即墨區政府與青島市乃至山東省政府建立良好的信任關系，為后期中交集團、中交房地產在山東省拓展項目做好資源儲備。

　　結語： 
　　新型城鎮化建設背景之下的棚改工作，既要滿足國家相關法律法規要求，又要考慮人民群眾的合法合理訴求，還要滿足開發企業的生產經營需要，存在著拆遷阻力大，資金投入大，規劃難度大等難點。青島模式在以國家城鎮化建設政策為立足點踐行央企責任的同時，在依法合規和諧發展的前提下提高效率，成功探索出城鎮化改造升級的新模式，希望為未來房地產開發模式提供借鑒。